O contrato de arrendamento rural é de grande importância na cadeia produtiva do agronegócio, pois é amplamente utilizado em todas as regiões do país para diversas finalidades de exploração da propriedade rural. Este instrumento jurídico garante ao arrendatário o uso da propriedade rural de terceiro (o arrendador) para a exploração de atividades agropecuárias, mediante o pagamento de um preço acordado e por um período que pode ser determinado ou indeterminado.
Forma do Contrato
De acordo com o artigo 92 do Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), o contrato de arrendamento rural pode ser celebrado verbalmente, pois a lei permite essa flexibilidade. No entanto, apesar de não ser obrigatória a forma escrita, é altamente recomendável formalizar o contrato por escrito. A formalização por um profissional qualificado é crucial para assegurar que os direitos e deveres de cada parte sejam claramente definidos e para evitar problemas em caso de descumprimento.
Outorga uxória
A outorga uxória refere-se à autorização que um cônjuge dá ao outro para celebrar contratos que envolvam direitos reais sobre imóveis. No contrato de arrendamento rural, não se transfere qualquer ônus real sobre o imóvel, mas apenas a posse direta para uso na exploração rural. Portanto, a outorga uxória, conforme o artigo 1.647 do Código Civil, não é necessária, mesmo que o contrato seja celebrado por um prazo superior a 10 anos, conforme decidido pelo STJ (REsp 1764873/PR).
Parceria Rural vs. Arrendamento Rural
O arrendamento rural não é a única forma de exploração agropecuária; outra alternativa é a parceria rural. As principais diferenças são:
- Arrendamento Rural: O arrendatário paga um preço fixo ao proprietário pelo uso da terra.
- Parceria Rural: Não há um preço fixo; em vez disso, há uma partilha dos frutos obtidos com a exploração da atividade rural, geralmente em percentuais acordados entre as partes, conforme o artigo 96, VI, do Estatuto da Terra.
Enquanto o arrendamento se assemelha a uma locação, com pagamento fixo, a parceria estabelece uma sociedade entre o explorador da terra e o proprietário, compartilhando os resultados da exploração.
Prazos para o Arrendamento Rural
A legislação especial estabelece prazos mínimos para os contratos de arrendamento rural, variando conforme o tipo de exploração. De acordo com o artigo 13, II, “a”, do Estatuto da Terra, o prazo mínimo é de três anos. Estes prazos são considerados normas cogentes, obrigatórios para as partes contratantes. No entanto, o STJ tem decidido que o Estatuto da Terra não se aplica a médios e grandes produtores rurais, que podem negociar prazos inferiores.
Pagamento em Produtos
Embora na prática muitos contratos sejam realizados com pagamento em produtos (como sacas de soja ou milho), a legislação atual exige que o preço do arrendamento seja fixado em uma quantia fixa de dinheiro. A cláusula que estipule o preço do arrendamento em quantidade fixa de produto é considerada nula. O que a lei permite é que o pagamento em produtos seja feito após a conversão do valor fixado em dinheiro, com base no valor de mercado no momento do pagamento.
Conclusão
Dado o papel fundamental que o contrato de arrendamento rural desempenha na cadeia produtiva do agronegócio, é essencial que este seja elaborado com a máxima precisão e detalhamento. A complexidade das relações contratuais e as especificidades legais envolvidas tornam indispensável que o contrato seja formalizado de forma escrita, por um profissional com a devida qualificação técnica e experiência no agronegócio.
Um advogado especializado poderá garantir que todos os aspectos do contrato sejam devidamente abordados, protegendo os interesses de ambas as partes e prevenindo possíveis litígios. A formalização adequada assegura clareza quanto aos direitos e deveres de cada parte e estabelece as consequências jurídicas em caso de descumprimento. Portanto, para garantir a eficácia e segurança jurídica do arrendamento rural, é altamente recomendável que o contrato seja elaborado com o auxílio de um advogado experiente.